L'Achat de LMNP une bonne idée pour sa retraite ?

Le LMNP et la retraite

L'immobilier est une solution pertinente pour apporter des revenus complémentaires sous forme de loyers.  Il peut être utilisé pour apporter une rente supplémentaire pour les vieux jours.

En effet à la retraite, nous toucherons tous des revenus moindres que durant notre période d’activité;  notre niveau de vie, notre confort, notre budget plaisir s'en trouveront réduits. Disposant de plus de temps, nous aurons enfin la possibilité de profiter de nouveaux loisirs, des balades, des voyages... mais notre pouvoir d'achat, lui, sera réduit de 40 à 60 % (source : Observatoire des retraites).

Afin de préserver ce pouvoir d'achat, il est important, et même indispensable de se préparer à cette nouvelle vie. Et plus on commence tôt, plus il est aisé de s'y préparer.

Le principe du LMNP, par la mise en location du logement acheté via un bail commercial à un gestionnaire professionnel, permet de percevoir des loyers réguliers sur une durée de 10 ans, renouvelables.

Deux options peuvent être envisagées pour l'investisseur :

• Option Censi-Bouvard qui possède deux avantages majeurs .

  • Une réduction d’impôt sur le revenu : cette réduction est de 11% du montant investi dans la limite de 300 000 €uros, soit une réduction d’impôt total de 33 000 euros. Le montant de cette réduction est réparti de manière linéaire durant 9 ans.

  • La récupération de TVA : l’amendement Censi-Bouvard permet à l’acheteur d’un bien en loueur meublé non professionnel de récupérer la TVA sur son bien, le mobilier et les frais de notaire. Le prix du bien se voit ainsi réduit de 20%. Le mobilier acheté en même temps que l’appartement sera quant à lui amortit sur 5 à 10 ans.

• Option pour l'amortissement du logement

  • La récupération de TVA : applicable dans les mêmes dispositions que pour l'option Censi-Bouvard lorsque la résidence service est neuve.

  • L’amortissement : cette option vous permet d'amortir votre investissement de la même manière qu'une entreprise amortit son outil de production : vous déduisez chaque année de vos loyers une partie du prix de l'immobilier (en moyenne pendant 25 à 40 ans), mais aussi des meubles (en moyenne 5 à 10 ans) . Cette faculté de pouvoir amortir vous permettra de rendre nul votre résultat fiscal. En d'autres termes, percevoir des loyers nets d'impôt !

 

L'investissement immobilier en loueur meublé non professionnel est le meilleur moyen, à ce jour, de se constituer un complément de revenus non fiscalisés pour la retraite.

Points forts du LMNP pour la retraite :

• Le statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse : choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire jusqu’à 50 % selon le type de location) et le régime réel (déduction des charges et amortissements), ce qui réduit l’impôt et renforce le patrimoine sur le long terme. C’est un complément de retraite net d’impôt sur 20-25 ans, idéal pour un investissement sur le moyen ou long terme 

• En 2026, le régime LMNP reste inchangé : l’amortissement (bâti sur 25-30 ans, mobilier sur 5-7 ans) est toujours possible, ce qui permet de réduire fortement l’imposition des loyers pendant plusieurs années 

• La TMI (tranche marginale d’imposition) baisse généralement à la retraite, ce qui rend l’investissement encore plus attractif

Attention aux pièges et évolutions :

• Si vos revenus LMNP + pension dépassent 160 % du SMIC (soit 2 917 €/mois brut en 2026), votre pension peut être réduite du montant du dépassement. Il faut donc bien calculer ses revenus pour éviter cette situation

• Pour les locations touristiques non classées, le plafond de revenus est désormais limité à 15 000 € avec un abattement micro-BIC de 30 % (contre 50 % pour les locations classées). Au-delà, le régime réel devient obligatoire, avec une comptabilité plus lourde

• Le LMNP n’est pas sans risque : vacance locative, impayés, travaux imprévus, ou encore réformes fiscales futures peuvent impacter la rentabilité