L'Achat de LMNP une bonne idée pour sa retraite ?

Le LMNP et la retraite

L'immobilier est une solution pertinente pour apporter des revenus complémentaires sous forme de loyers.  Il peut être utilisé pour apporter une rente supplémentaire pour les vieux jours.

En effet à la retraite, nous toucherons tous des revenus moindres que durant notre période d’activité;  notre niveau de vie, notre confort, notre budget plaisir s'en trouveront réduits. Disposant de plus de temps, nous aurons enfin la possibilité de profiter de nouveaux loisirs, des balades, des voyages... mais notre pouvoir d'achat, lui, sera réduit de 40 à 60 % (source : Observatoire des retraites).

Afin de préserver ce pouvoir d'achat, il est important, et même indispensable de se préparer à cette nouvelle vie. Et plus on commence tôt, plus il est aisé de s'y préparer.

Le principe du LMNP, par la mise en location du logement acheté via un bail commercial à un gestionnaire professionnel, permet de percevoir des loyers réguliers sur une durée de 10 ans, renouvelables.

Deux options peuvent être envisagées pour l'investisseur :

• Option Censi-Bouvard qui possède deux avantages majeurs .

  • Une réduction d’impôt sur le revenu : cette réduction est de 11% du montant investi dans la limite de 300 000 €uros, soit une réduction d’impôt total de 33 000 euros. Le montant de cette réduction est réparti de manière linéaire durant 9 ans.

  • La récupération de TVA : l’amendement Censi-Bouvard permet à l’acheteur d’un bien en loueur meublé non professionnel de récupérer la TVA sur son bien, le mobilier et les frais de notaire. Le prix du bien se voit ainsi réduit de 20%. Le mobilier acheté en même temps que l’appartement sera quant à lui amortit sur 5 à 10 ans.

• Option pour l'amortissement du logement

  • La récupération de TVA : applicable dans les mêmes dispositions que pour l'option Censi-Bouvard lorsque la résidence service est neuve.

  • L’amortissement : cette option vous permet d'amortir votre investissement de la même manière qu'une entreprise amortit son outil de production : vous déduisez chaque année de vos loyers une partie du prix de l'immobilier (en moyenne pendant 25 à 40 ans), mais aussi des meubles (en moyenne 5 à 10 ans) . Cette faculté de pouvoir amortir vous permettra de rendre nul votre résultat fiscal. En d'autres termes, percevoir des loyers nets d'impôt !

 

L'investissement immobilier en loueur meublé non professionnel est le meilleur moyen, à ce jour, de se constituer un complément de revenus non fiscalisés pour la retraite.

Points forts du LMNP pour la retraite :

• Le statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse : choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire jusqu’à 50 % selon le type de location) et le régime réel (déduction des charges et amortissements), ce qui réduit l’impôt et renforce le patrimoine sur le long terme. C’est un complément de retraite net d’impôt sur 20-25 ans, idéal pour un investissement sur le moyen ou long terme 

• En 2026, le régime LMNP reste inchangé : l’amortissement (bâti sur 25-30 ans, mobilier sur 5-7 ans) est toujours possible, ce qui permet de réduire fortement l’imposition des loyers pendant plusieurs années 

• La TMI (tranche marginale d’imposition) baisse généralement à la retraite, ce qui rend l’investissement encore plus attractif

Attention aux pièges et évolutions :

• Si vos revenus LMNP + pension dépassent 160 % du SMIC (soit 2 917 €/mois brut en 2026), votre pension peut être réduite du montant du dépassement. Il faut donc bien calculer ses revenus pour éviter cette situation

• Pour les locations touristiques non classées, le plafond de revenus est désormais limité à 15 000 € avec un abattement micro-BIC de 30 % (contre 50 % pour les locations classées). Au-delà, le régime réel devient obligatoire, avec une comptabilité plus lourde

• Le LMNP n’est pas sans risque : vacance locative, impayés, travaux imprévus, ou encore réformes fiscales futures peuvent impacter la rentabilité

Immobilier Montpellier, achat, prix : Le réajustement des prix se poursuit

Si vous souhaitez faire un achat immobilier, Montpellier est assurément une ville où il est intéressant d’investir. 8ème ville de France, Montpellier multiplie les atouts. Située à 8 km de la mer, elle offre un cadre de vie unique. Entre son tissu économique actif et ses universités, Montpellier est un lieu de vie qui attire chaque année de nouveaux arrivants. La ville connaît d’ailleurs l’un des rythmes de croissance démographique les plus élevés de France après Toulouse.

Une grande partie des achats immobiliers à Montpellier se concentre autour des biens de type studio ou F2. Acheté par des investisseurs comme placement immobilier ou par des parents dont l’enfant est étudiant sur Montpellier, le secteur des biens de petites surfaces souffre moins que celui des maisons ou des biens d’une valeur supérieure à 250.000€. Un bien de petite taille bien situé (en cœur de ville ou à proximité d’une ligne de tramway) ne perd pas de sa valeur à la revente et peut se louer facilement, entre 400 à 500€ par mois.

Immobilier Montpellier, prix

L’ajustement des prix se poursuit à Montpellier. En moyenne, les prix de l’immobilier montpelliérain ont reculé de -10 à -15%. Les acheteurs se montrent plus prudents et n’hésitent pas négocier sévèrement les prix. Parfois la négociation peut atteindre jusqu’à -30% du prix de départ si celui-ci était surestimé.

• Centre. Les prix dans l’Ecusson (à la fois centre historique et centre ville), le quartier de la gare et celui des Beaux-Arts s’établissent en moyenne autour de 2.600€/m²

• Nord. Au nord de Montpellier, les prix font le grand écart. Du côté d’Aiguelonne, du zoo et au-delà (Montferrier, Saint Gely du Fesc, St Clément de Rivière, Grabels…), ils se négocient dans les 2.800€/m². A la Mosson, quartier populaire, le prix moyen d’un logement est de 1.265€/m²

• Sud. Profitant la proximité de l’autoroute et des plages, les prix de l’immobilier au sud de Montpellier (quartiers Croix d’Argent, Ovalie, Mas Drevon, Près d’Arènes) sont en moyenne de 2.200€/m²

• Est. En plein développement, les prix dans les quartiers est de Montpellier (Antigone, Richter, Port Marianne, Millénaire, Odysséum) avoisinent les 2.545€/m².

• Ouest. Les quartiers ouest de Montpellier (Lepic, Estanove, La Chamberte, La Martelle, les Cévennes…) affichent des prix moyens de 2.165€/m

Et sans oublier quelques ajustements fait en 2026 au DPE (diagnostic de performance énergétique) moins restrictif qu'avant et qui peut donc favoriser de nouvelles ventes d'immobilier.

 

 

Comment optimiser son espace de travail à domicile ?

 

Choix de l’emplacement, du mobilier, décoration personnalisée jouent sur l’ambiance. Suivez les conseils du site MAISON NEO pour optimiser l’aménagement de votre espace de travail : https://www.maison-neo.fr/entreprise-renovation-bureaux-magasin-local-restaurant-perpignan-amenagement/

 

Travail à la maison : Où placer son bureau ?

Le travail à domicile n’est pas toujours facile : bruits, manque de place, sollicitations… La capacité de concentration dépend bien souvent de la taille de votre maison, du nombre de pièces et d’occupants. Des facteurs difficilement modulables, cependant quelques aménagements simples permettent d’améliorer la qualité de vie au travail… à la maison.

Comment choisir l’emplacement d’un bureau à domicile ?

Avez-vous une pièce dédiée pour installer votre bureau ? L’endroit doit être calme et accueillant. Que votre bureau se trouve dans une chambre ou dans le séjour, il est important de respecter quelques règles.

Optez pour une pièce où vous pouvez vous isoler sans gêner les autres. Le bureau ne doit pas encombrer l’espace et empêcher la circulation. Ainsi, privilégiez un angle dégagé si possible. Composez avec l’espace disponible, faites jouer les volumes. L’installation d’une petite paroi ou d’un paravent peut être utile.

 L’importance de la lumière

Les sources d’éclairages indirectes sont moins agressives. Aujourd’hui, les lampes de bureau se déclinent dans tout les styles pour choisir la luminosité que vous convient.

Une fois que vous avez trouvé l’emplacement et l’éclairage idéal, penchez vous sur la question du mobilier pour équiper votre bureau.

L’éclairage a toute son importance.

L’ajout d’une petite plante verte peut accorder une touche zen bienvenue. Le confort et design de votre espace de travail doivent être au service de votre productivité

Priorité à l’ergonomie et à l’adaptabilité

Votre espace de travail doit être convivial pour vous donner envie de vous y installer. Ainsi il doit répondre à trois exigences. L’ergonomie : faites jouer les réglages pour être à l’aise.

Votre bureau doit pouvoir s’adapter à vos usages et s’intégrer harmonieusement au reste de votre maison. Vous participez à des réunions ou des RDV en vidéos conférences ?  Assurez vous que le fond derrière témoigne de votre sérieux.

Enfin, misez sur la praticité et la simplicité. Tout doit être disponible sans effort, mais sans empiéter sur l’espace.

Pour résumer, pour optimiser votre espace de travail il faut choisir le bon endroit : propice à l’efficacité sans déranger les autres. Equipez vous d’un mobilier adapté pour un bureau attirant et opérationnel. Enfin trouvez le bon équilibre entre déco personnalisée et un design favorable au travail.

 

 

 

La certification DPE dans l'immobilier

Avec tant d'enjeux liés à l'efficacité énergétique, il est crucial de comprendre si les résultats du DPE sont fiables ou non.

Tout d'abord, il est important de comprendre ce qu'est le DPE. Il s'agit d'un document obligatoire lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier en France. Il vise à évaluer la consommation énergétique d'un logement et son impact sur l'environnement. Le DPE attribue une note allant de A à G, A étant la plus économe en énergie et G la moins économe.

Certification DPE avec ou sans mention

La certification « DPE sans mention » permet aux diagnostiqueurs qui la reçoivent de réaliser un DPE sur des logements individuels à usage d’habitation principale.

Et en décrochant la certification « DPE avec mention », les diagnostiqueurs sont autorisés à réaliser un DPE pour des immeubles entiers (habitation, locaux commerciaux, industriels, agricoles…).

À noter que le DPE collectif (décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012), qui doit être réalisé avant le 1er janvier 2017, entrera en vigueur le 1er janvier 2013. Il concerne les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissemen

 

Le DPE est-il fiable ?

Maintenant, penchons-nous sur la fiabilité du DPE. Malheureusement, il existe des cas où les résultats peuvent être trompeurs. Plusieurs facteurs peuvent influencer la précision du DPE : les compétences du diagnostiqueur, les équipements utilisés, la qualité des données disponibles, etc.

Cependant, il convient de souligner que le DPE est un outil utile malgré ses limites. Il permet de comparer la performance énergétique des différents logements et de sensibiliser les propriétaires et les locataires aux enjeux de l'efficacité énergétique. De plus, les erreurs dans le DPE peuvent être signalées et corrigées si nécessaire.

Pour garantir la fiabilité du DPE, il est essentiel de faire appel à un diagnostiqueur compétent et certifié. Ce dernier devrait être en mesure de fournir des informations précises en tenant compte de tous les paramètres nécessaires.

En conclusion, bien que le DPE ne soit pas exempt de lacunes, il reste un outil précieux pour évaluer la performance énergétique d'un logement. Il est essentiel de faire appel à des professionnels qualifiés pour obtenir des résultats fiables. En prenant en compte toutes les limites et en faisant les vérifications nécessaires, le DPE peut être un précieux allié lors de vos décisions immobilières.

A chaque région son diagnostic immobilier

Vente d’un bien immobilier : certains diagnostics ne sont obligatoires que dans certaines régions

Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, la liste des diagnostics obligatoires à effectuer diffère d’une région à l’autre. C’est le cas notamment des diagnostics termites, mérule ainsi que du diagnostic radon. Mais aussi le diagnostic acoustique..

Le diagnostic termites

Toutes les régions françaises ne sont pas infestées par les termites. Ces parasites sont en effet majoritairement présents dans le sud et l’ouest de la France ainsi qu’en Ile-de-France. Des zones dites « contaminées » ont été ainsi déterminées par arrêté préfectoral.

Si le bien immobilier mis en vente se situe dans un de ces secteurs, le propriétaire vendeur est alors contraint de faire réaliser un diagnostic termites par un professionnel certifié et assuré.

Le diagnostic mérule

Au même titre que les termites, ce champignon lignivore se nourrit principalement de bois.

Lorsque les conditions à sa prolifération sont rassemblées, la mérule se développe rapidement entraînant avec elle des dégâts conséquents.

Lorsque le bien est situé dans une zone dite à risques, il est obligatoire de joindre un état relatif à la présence de mérule au DDT lors de la signature du compromis de vente.

Aujourd’hui une cinquantaine de départements ont été identifiés comme étant à risques (principalement en Bretagne et Normandie). Cependant,  des cas de plus en plus nombreux sont diagnostiqués en région parisienne.

 

Le diagnostic radon

Actuellement, le diagnostic radon n’est pas obligatoire. Cependant quelques 31 départements sont concernés par ce gaz radioactif invisible à l’œil nu.

Le CRER (constat des risques d’exposition au radon) devrait devenir obligatoire pour tout bien se situant dans l’un des 31 départements concernés.

De plus, d’ici les 10 prochaines années à venir, c’est l’ensemble du territoire français qui devrait être soumis à cette obligation.