Diagnostic de performance énergétique : le DPE est-il fiable ?

Le DPE : un diagnostic obligatoire pour vendre ou louer un bien

Depuis janvier 2011, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire pour la vente et la location d’un bien et doit figurer sur l’annonce immobilière. Il permet de renseigner les futurs acheteurs ou locataires sur la performance énergétique du bien, en évaluant sa consommation d’énergie.

L’UFC Que choisir dénonce le manque de fiabilité du DPE

En juin dernier, l’association UFC Que Choisir s’est penchée sur le sujet suivant : le DPE est-il fiable ? En effet, cette dernière caractérise ce diagnostic « d’aléatoire ». Pour démontrer son manque de fiabilité, l’association de consommateur a fait appel à 5 diagnostiqueurs (indépendants ou rattachés à un réseau), tous certifiés et assurés, dans le but d’évaluer 5 biens implantés dans plusieurs villes de France. Le résultat parle de lui-même, 2 des 5 maisons diagnostiquées ont été classées dans 3 catégories différentes, avec des écarts d’étiquette allant de B à E.

De plus, les diagnostiqueurs, force de conseil, doivent renseigner les propositions sur les travaux à réaliser permettant d’améliorer l’énergie et les performances du bâtiment. Or, la plupart d’entre eux n’ont rien préconisé.

Deux arrêtés viennent modifier la méthode d’élaboration du DPE

Deux arrêtés publiés le 15 mars 2012 au Journal Officiel, visent à rendre le DPE plus transparent et moins estimatif.

De fait, la méthode de calcul sera modifiée, les diagnostiqueurs devront se référer aux factures pour réaliser le DPE d’un immeuble ancien. Autres critères, pour garantir une meilleure qualité des rapports, la formation et la certification des diagnostiqueurs seront améliorés. L’ensemble de ces modifications devront être appliquées au plus tard au 1^erjanvier 2013.

Maison avec jardin, plus-value à la revente

Synonyme de plaisir et de bien-être, le jardin génère aussi souvent en terme d’immobilier une plus-value à la revente

69.4% des français possèdent un jardin. D’après une étude Ipsos réalisée à la demande de l’Union Nationale des Entrepreneurs du paysage (Unep), le jardin est devenu une véritable pièce à vivre, il se développe par exemple sous forme de jardinières écologiques

Un critère important dans l’achat immobilier

Les français aiment le jardin. D’après cette même enquête Ipsos, pour 4 français sur 5, le jardin est un critère très important dans la recherche d’un bien immobilier à acheter.

• 32% des français considèrent le jardin comme un élément décisif lors de l’achat immobilier

• 46% le jugent important

La catégorie des moins de 45 ans est celle pour qui le désir d’avoir un jardin est la plus forte (82.2%), une envie qui est sans doute associée à la présence de jeunes enfants.

Une valeur différente selon que le bien immobilier en vente se trouve en ville ou à la campagne

Loin des centres urbains, la taille du jardin n’apporte pas toujours une plus-value importante à la maison. Par contre, un logement avec jardin en ville voit son estimation montée en flèche.
En effet dans le centre historique des grandes villes ou à Paris dans les lieux où le mettre carré de verdure est rare, le jardin prend beaucoup de valeur, même s’il a la taille d’un mouchoir de poche. Dans certains quartiers, il se négocie parfois au prix du mètre carré habitable.
En périphérie, sa taille est un critère important. Plus il sera grand et permettra des possibilités d’aménagement (construction d’une piscine, d’un abri de jardin, d’une véranda ou d’une piscine d’été) et plus il donnera de la valeur au bien en vente.

La piscine, un plus à la revente immobilière

Les français aiment les piscines. Le parc français des piscines privées est en constante augmentation et l’Hexagone compte à ce jour plus de 1 248 000 piscines privées (source : Fédération des Professionnels de la Piscine et du spa FPP |)

Synonyme de bien-être et de loisir, la piscine est devenue un élément de décoration. A débordement, enterrée, rectangle, ronde ou en forme d’haricot, elle crée un véritable espace de vie dans le jardin et valorise fortement le bien immobilier. Ainsi dans les régions à fort ensoleillement (régions méditerranéennes de Perpignan à Nice en passant par Montpellier, atlantiques, Landes, centre de la France…), les maisons sans piscine sont souvent sous évaluées à la vente alors qu’une maison modeste mais avec piscine affichera un prix de vente plus important. D’après un constructeur de piscine à Perpignan :  la plus value à la revente dépasse presque toujours le coût de la construction du bassin.

Une valorisation du bien immobilier qui peut aller de 5 à 20%

Selon la piscine et la région du bien immobilier en vente, la plus value peut être importante. Elle varie en fonction de la qualité du bâti et de la présence ou non d’équipements en sus (chauffage, système de couverture amovible, traitement de l’eau…).
Très en vogue, les piscines naturelles sont incontestablement une valeur sûre à la revente.

La vente de Maison avec piscine naturelle

En vogue chez nos voisins du Nord depuis longtemps le bassin de baignade dit naturel ou biologique envahit nos jardins. Sans aucun produit chimique il fonctionne avec des plantes subaquatiques.

La piscine naturelle se compose de 3 bassins :

- un dédié à la baignade

- un destiné à filtrer

- un pour régénérer l’eau.

En pratique, l’eau est pompée en continu du bassin de baignade vers la zone de filtration où des roches volcaniques et des plantes, à la fois dépuratrices et décoratives, la débarrassent de ses impuretés (particules organiques, nitrate, azote…).

 UN ENTRETIEN FACILE

Une piscine écologique ne nécessite pas de vidange annuelle Enfin, à la différence des mares ou des étangs, l’eau toujours en mouvement, filtrée en totalité une à deux fois par jour, n’encouragera pas la prolifération des larves de moustiques.

 Si le coût d’entretien est plus faible que celui d’une piscine classique, l’installation, elle, vous reviendra plus cher. Une piscine écologique nécessite, en effet, une surface plus grande pour réaliser l’ensemble des aménagements (soit un minimum de 25m2) auxquels il faut ajouter le prix des plantes etc.

2013 : l’année des réformes immobilières

L’encadrement des loyers

La Ministre du logement Cécile Duflot a mis en place un décret sur l’encadrement des loyers visant à réduire l’augmentation incessante des loyers à la location et à la relocation.

Ce sont plus d’une quarantaine d’agglomérations qui sont concernées, dont l’Ile-de-France et la région PACA. La mise en place d’observatoires locaux des loyers permettra d’instaurer en 2013 des tranches de loyers ainsi que des seuils, qui devront être respectés par les propriétaires-bailleurs.

La fin du dispositif Scellier et l’entrée en vigueur du Duflot

Jusqu’alors, cet avantage fiscal permettait de réaliser une réduction d’impôts de près de 13% dans la limite d’un investissement immobilier de 300.000 euros. Le Scellier est remplacé par le dispositif « Duflot », plus rentable et plus social. Ce dernier offre en effet 18 % de réduction fiscale mais il est plus contraignant de par l’instauration de plafonds de loyers.

Le dispositif Scellier reste toutefois prolongé de trois mois en 2013 pour les réservations réalisées en fin d’année 2012 pour l’achat d’un logement neuf éligible au dispositif. A noter, que seuls les contrats de réservation signés avant le 31 décembre 2012 seront pris en compte. Quant à l’acte authentique il devra être signé avant le 31 mars 2013.

Loi Scellier : investissement locatif

La loi Scellier est une nouvelle mesure permettant une réduction d’impôt sur le revenu très avantageuse pour l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien réhabilité. Le montant de la réduction d’impôt représente 25% du prix d’achat du logement d’un coût maximal de 300.000 euros, sur 9 ans. Cette réduction d’impôt s’applique pour les investissements locatifs fait entre le 1er janvier 2009 et  au-delà. Le dispositif sera prolongé   mais la réduction d’impôt sera réduite à 20%. L’investisseur pourra profiter d’une réduction supplémentaire de 12% s’il s’engage au terme des 9 ans à louer le logement pendant 6 années supplémentaires, sous conditions de plafond de loyers et sous plafond de ressources du locataire. La réduction d’impôt sur 15 ans sera alors de 37%. A noter, la loi Scellier entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales qui limite à 25.000 euros plus 10% du revenu imposable le montant de la réduction d’impôt.

Loi Scellier : location sur 9 ans

Pour bénéficier de la loi Scellier, l’investisseur doit s’engager à mettre en location sur 9 ans le logement (nu) de façon effective et continue. Le loyer est plafonné mais les ressources du locataire ne le sont pas.

Loi Scellier : type de logements

La loi Scellier s’applique à tous les logements situés sur le territoire métropolitain, en Martinique, Guadeloupe, Guyane ou à la Réunion. A noter cependant, l’investissement ne concerne que des immeubles à usage d’habitation.

Loi Scellier : dynamiser l’investissement locatif

La loi Scellier vise à dynamiser l’investissement locatif et à relancer le secteur de l’immobilier français touché par la crise. Loi de défiscalisation, la loi Scellier va à terme remplacer la loi Robien et la loi Borloo qui disparaîtront fin 2009. Jusqu’au 31/12/2009, le contribuable peut choisir entre la loi Robien actuel ou la loi Scellier