2013 : l’année des réformes immobilières

L’encadrement des loyers

La Ministre du logement Cécile Duflot a mis en place un décret sur l’encadrement des loyers visant à réduire l’augmentation incessante des loyers à la location et à la relocation.

Ce sont plus d’une quarantaine d’agglomérations qui sont concernées, dont l’Ile-de-France et la région PACA. La mise en place d’observatoires locaux des loyers permettra d’instaurer en 2013 des tranches de loyers ainsi que des seuils, qui devront être respectés par les propriétaires-bailleurs.

La fin du dispositif Scellier et l’entrée en vigueur du Duflot

Jusqu’alors, cet avantage fiscal permettait de réaliser une réduction d’impôts de près de 13% dans la limite d’un investissement immobilier de 300.000 euros. Le Scellier est remplacé par le dispositif « Duflot », plus rentable et plus social. Ce dernier offre en effet 18 % de réduction fiscale mais il est plus contraignant de par l’instauration de plafonds de loyers.

Le dispositif Scellier reste toutefois prolongé de trois mois en 2013 pour les réservations réalisées en fin d’année 2012 pour l’achat d’un logement neuf éligible au dispositif. A noter, que seuls les contrats de réservation signés avant le 31 décembre 2012 seront pris en compte. Quant à l’acte authentique il devra être signé avant le 31 mars 2013.

Loi Scellier : investissement locatif

La loi Scellier est une nouvelle mesure permettant une réduction d’impôt sur le revenu très avantageuse pour l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien réhabilité. Le montant de la réduction d’impôt représente 25% du prix d’achat du logement d’un coût maximal de 300.000 euros, sur 9 ans. Cette réduction d’impôt s’applique pour les investissements locatifs fait entre le 1er janvier 2009 et  au-delà. Le dispositif sera prolongé   mais la réduction d’impôt sera réduite à 20%. L’investisseur pourra profiter d’une réduction supplémentaire de 12% s’il s’engage au terme des 9 ans à louer le logement pendant 6 années supplémentaires, sous conditions de plafond de loyers et sous plafond de ressources du locataire. La réduction d’impôt sur 15 ans sera alors de 37%. A noter, la loi Scellier entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales qui limite à 25.000 euros plus 10% du revenu imposable le montant de la réduction d’impôt.

Loi Scellier : location sur 9 ans

Pour bénéficier de la loi Scellier, l’investisseur doit s’engager à mettre en location sur 9 ans le logement (nu) de façon effective et continue. Le loyer est plafonné mais les ressources du locataire ne le sont pas.

Loi Scellier : type de logements

La loi Scellier s’applique à tous les logements situés sur le territoire métropolitain, en Martinique, Guadeloupe, Guyane ou à la Réunion. A noter cependant, l’investissement ne concerne que des immeubles à usage d’habitation.

Loi Scellier : dynamiser l’investissement locatif

La loi Scellier vise à dynamiser l’investissement locatif et à relancer le secteur de l’immobilier français touché par la crise. Loi de défiscalisation, la loi Scellier va à terme remplacer la loi Robien et la loi Borloo qui disparaîtront fin 2009. Jusqu’au 31/12/2009, le contribuable peut choisir entre la loi Robien actuel ou la loi Scellier

l’année des réformes immobilières : 2013

Le PTZ+ recentré sur le neuf

Début 2012 le prêt à taux zéro renforcé (PTZ +) a été remis en cause. Jugé onéreux pour les finances publiques, il est devenu applicable uniquement pour l’acquisition de logements neufs. Rappelons qu’avant cette date, l’ensemble des biens, neufs ou anciens, pouvait bénéficier du prêt à taux zéro plus.  

Désormais en 2013, sont éligibles au PTZ+:

• La majorité des biens construits à partir du 1er janvier 2013 (répondant à la RT 2012) puis à la RE2020;

• Les logements anciens pour lesquels d’importants travaux de rénovation sont prévus et permettent de les considérer comme neufs par l’administration fiscale.

La taxe sur les micro-logements

Cette nouvelle taxe entend lutter contre les loyers abusifs souvent appliqués par les bailleurs pour la location de chambres de bonne et autres biens de très petite taille. Sont concernés les propriétaires-bailleurs de biens immobiliers dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m² pratiquant des loyers mensuels (charges non comprises) atteignant au moins 40€/m².

La sanction fiscale peut atteindre 40% pour les loyers supérieurs de 90% au loyer de référence.

Construction parasismique : 60% des communes françaises sont en zones de sismicité 2 à 5

Désormais plus de 21.000 communes contre 5.000 en 2005 sont concernées par les nouvelles règles de construction parasismique des bâtiments. La nouvelle réglementation parasismique s’applique à la construction des bâtiments neufs et aux bâtiments déjà existants qui font l’objet de travaux importants avec modification de leur structure.
Les nouvelles règles de construction parasismique s’appliquent aux bâtiments situés dans une zone de sismicité comprise entre 2 et 5.

La France est divisée en 5 zones de sismicité pour les constructions de maison :

• la zone 1 correspond à un niveau d’aléa très faible

• zone 2 : risque faible

• zone 3 : risque modéré

• zone 4 : risque moyen

• zone 5 : risque fort

Dans le cadre du nouveau zonage de construction parasismique, 19 départements sont classés en zone de sismicité moyenne (zone 4). Les départements sont : l’Ain, les Alpes de Haute-Provence, les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l’Ariège, les Bouches-du-Rhône, le Doubs, la Drôme, la Haute-Garonne, l’Isère, les Pyrénées-Atlantiques, les Hautes-Pyrénées, les Pyrénées-Orientales, le Haut-Rhin, la Savoie, la Haute-Savoie, le Var, le Vaucluse et le Territoire de Belfort.

Zone sismique des Pyrénées Orientales

Pour les Pyrénées Orientales cela concerne donc la construction de maison à Laroque des Albères, Amélie les Bains, Le boulou https://www.ucqpab.com/construction-renovation-maison-a-ceret-le-boulou-laroque-ortaffa-amelie-les-bains-devis-prix-tarif-constructeur-artisan/  mais aussi la construction à Prades, Vinça, Espira https://www.ucqpab.com/construction-renovation-maison-a-prades-vinca-marquixanes-espira-de-conflent/

La zone 5 (risque fort de tremblements de terre) comprend pour sa part les territoires de Guadeloupe, de la Martinique et de Saint-Martin.

Construction parasismique : informer l’acheteur d’un bien immobilier

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier situé dans une zone à risque sismique, l’acheteur est informé du niveau de risque grâce à l’état des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce diagnostic joint au dossier de vente apporte en effet plus de transparence au particulier acheteur sur les risques tant naturels (tremblement de terre, inondation…) que technologiques. Il est obligatoire pour la vente ou la location des biens immobiliers situés dans une commune à risques. Pour savoir si votre logement est concerné par le diagnostic ERNT, renseignez-vous auprès de votre préfecture ou de votre mairie.

Construction parasismique : réduire la vulnérabilité des bâtiments en cas de séismes

 

Diagnostics faux ou incomplets : quels sont les recours de l’acheteur ?

Responsabilité du notaire

Le rôle du notaire est de contrôler que le Dossier de Diagnostic Technique est bien complet.
Sa responsabilité est alors engagée si une erreur est réalisée au niveau de ce contrôle.

Responsabilité du vendeur

Le vendeur voit sa responsabilité engagée dès lors qu’un diagnostic de type plomb, amiante, termites ou gaz est erroné. L’acheteur est en mesure de demander à un juge l’annulation du contrat d’acquisition ou une diminution du prix de vente, ainsi que des indemnités.
Seul le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) n’a qu’une valeur informative et ne peut être opposable au vendeur.

Responsabilité du diagnostiqueur

Dans le cas où le vendeur est mis en cause, ce dernier peut se retourner contre le diagnostiqueur, il s’affranchit ainsi de la garantie de vices cachés.

En plus d’être certifiés, tous les diagnostiqueurs se doivent d’être assurés pour couvrir les erreurs qu’ils pourraient commettre.

Il est donc important de réaliser les diagnostics dès la mise en vente de son bien. Cela permet de prendre le temps de bien choisir son diagnostiqueur, de vérifier la conformité de ses certificats d’assurance, de ses compétences et de ses tarifs.